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义乌房地产的深度思考
发布人:admin 发布时间:2009-4-27 点击次数:3893

义乌房地产的深度思考

  自 2008 年 7 月以来,中国房地产业进入调整期,在房价逐步回落的同时,义乌房地产市场成交量出现严重下滑;特别是随着美国次贷危机席卷全球,义乌的各项产业均受到一定程度的冲击,直接削弱了义乌客户购房信心,持币观望情绪愈发浓烈,市内各大在售楼盘的上门量、成交量急剧萎缩,低迷的房地产市场,大量积压的存量房,房地产的滞销市场带来了严重的后果。

  据某课题研究组研究发现:义乌目前的房地产市场存在很多引发崩溃的隐患:一是房产开发企业自有资金比例过低,大部分开发资金通过民间融资所得,利息成本非常巨大。根据该课题研究组调研,发现很多开发商企业将在建的房产作为抵债房抵押给民间放贷者、建筑承包商或材料供应商,这些在建的房产涉及多重债务关系,里面有巨大的三角债问题,一旦最后的担保者破产,三角债问题必然集中爆发。此外,开发商资金链断裂的直接后果,体现在项目停工,出现烂尾楼。而目前的预售制度,意味着很多已经付了钱的购房者将无法得到属于他们的房子,政府不得不花费极大的精力处理这些问题,否则就会产生大量的社会动荡隐患。义乌目前在建的项目,几乎都面临着资金困难,度日维艰。

  业内人士分析,市场低迷的主要原因是行业自身调整的必然过程,但行业游戏规则的设计不合理、市场供需双方的心理不成熟等等也是其中的重要原因。从经济运行规律来讲,任何一个行业都是一个波动的曲线运行图,有上升期,有下跌期,房地产行业自1998 年福利分房制度终结后,已经延续了10年的上涨期,大大超过了正常的房地产行业周期的长度,来一次较大的下调不仅让整个市场回归理性,也是房地产行业今后可以保持理性发展的必要过程。认识到这点,我们完全可以放平心态,平静面对房地产市场的这次下行过程。

  目前,义乌房地产由于受特定环境因素影响,房价仍然处于一个高位运行的阶段,出现了非常严重的观望局面,消费者一方坚决看空,持币观望,开发商一方心存期望,认为继续坚守价位,楼市有望回暖。但房地产行业的周期调整是一个趋势,不以个人或企业的意志为转移,但在整个调整过程中,如果政府进行有效干预,就可以使其实现软着陆,不仅利国、利民、利开发商,而且也有利于社会稳定。

  根据该课题研究组的市场走访,发现很多开发商实际想促销房子,但又担心在目前的市场环境下,促销措施没有效果,这使得他们在投放广告、实施促销方案时非常犹豫。在没有看到成交的先例前,谁也不敢贸然做第一个吃螃蟹的人。如果有一个开发商促销了,并且有成交量了,那么后面的开发商就会跟上。

  由此可见,市场预期的严重分歧是本因,成交量是诱因,要想有效地出台干预措施,必须寻根溯源,把引导市场预期达成共识和激活成交作为我们政策干预的核心目标。

  对于现在这个市场来说,要激活成交量,降价才是硬道理。降价有三种途径:一是在单价上直接予以打折;二是通过户型拆分,降低房屋总价;三是根据产权使用年限,分阶段付款,如30年一付,等等。

  根据对比分析,义乌的房价的确偏高,在综合考虑义乌的经济环境、人均收入、城市地位、已有的人均居住面积以及供应量等因素情况下,义乌的房价宜下调,市场预期为30%~40% 。但义乌显然没有这么大的降价空间,否则将全面崩盘。因为,义乌在售的项目基本上都是2007 年高价拿的地块,其降价空间很少,所以无论降多少都是在割开发商的肉,让开发商独自承担这么大幅度的价格下跌,显然会导致开发商群体的集体对抗,有可能走向破罐子破摔的对抗立场。另一方面,房地产行业的泡沫不是开发商群体一人炒作起来的,其中政府的土地财政策略和消费者的跟风投机也是难辞其咎,市场下跌的教训应该是让所有的市场参与者都接受教训,才能避免下一波行业泡沫的产生。因此,总体的政策干预策略应该是政府、开发商、消费者各退一步,达成共识,其中开发商因为投资经营失误,需要承担其中较大的损失部分。政府该如何发挥作用呢?这不仅要考虑到政府的形象和职能定位问题,还需要考虑市场反响的有效性问题。政府作为一个行政机构,并不能直接干预企业的经营行为和老百姓的投资行为,所以,除了采取一些必要的调控措施来间接地影响市场以外,剩下的就是发出信号,引导企业和消费者去思考市场趋势演变。同时,辅以一些具体的物质补贴措施来刺激市场。最吸引人的莫过最实际的物质奖励:税收政策、财政补贴、发放消费券等。

  当前,国内的一线城市,还有我们的近邻丽水,都通过政府行政干预和开发商的自我调整,实现了市场回暖,成交量在不断放大。我们义乌也唯有让楼市动起来,才有机会使经济社会的资金血脉流畅起来,做它应有的贡献。

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